Kira Bedelinin Belirlenmesi (Kira Tespiti)

Belirli ve uzun süreli kirada veya kiranın kendiliğinden yenilenmesi durumunda yahut belirli süreli kiranın belirsiz süreli hale gelmesinde, kira bedelinin hep aynı kalmasının kiraya veren yönünden; kira bedelinin her dönemde gelişigüzel artırılmasının ise kiracı yönünden dengeleri bozucu bir etken olacağı tartışmasızdır.

Öte yandan diğer sözleşmeler gibi, kira sözleşmeleri de normal koşullara göre yapılır ve taraf iradeleri ona göre belirlenir. Ancak bazı hallerde sosyal, siyasal, ekonomik ve doğal olaylar nedeniyle başlangıçta öngörülemeyen durumlar meydana gelebilir.

Yukarıda aktarılan her iki durumda uyuşmazlığa düşülmesi yerine, yapılması gereken iş, yargı mercilerine başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini istemekten ibarettir.

Kira Parasının Tespiti Nedir?

Belirlemede Genel İlke

Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira bedelinin belirlenmesiyle ilgili düzenleme, konut ve çatılı işyerleri ile ilgilidir. Bu özel halin dışında uzun süreli veya belirsiz süreli kiralarda, başlangıçta belirlenmiş olan kira bedelinin aynı kalıp kalmayacağı, kalmayacaksa artırımın hangi kritere göre yapılacağı yolunda genel kural niteliğinde bir düzenlemeye yer verilmemiştir.

Bu kapsamda kira ilişkisinde, devam eden yıllara ilişkin kira bedelinin ne olacağı hususu, genel olarak sözleşme ile belirlenmektedir. Sözleşmede hüküm olmaması veya mevcut hükümlerin yeterli olmaması durumunda ise ya kira bedelinin belirlenmesi (kira tespiti) ya da kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması istenebilir.

Kira bedelinin artırılması hususu, taraflar arasında bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılarak değerlendirilmelidir:

• Eğer yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli konusunda taraflar arasında bir anlaşma varsa, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksi (ÜFE) oranını geçmemek koşuluyla artırım oranına ilişkin bu anlaşma geçerli olacaktır. Bu bakımdan tarafların ÜFE oranından daha düşük bir oran belirlemesi halinde, bu düşük oran; daha yüksek bir oran belirlemesi halinde ise ÜFE oranı uygulanacaktır.
• Eğer yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli konusunda taraflar arasında bir anlaşma yoksa, bu halde kira bedelinin, bir önceki kira yılının ÜFE’deki artış oranını geçmemek kaydıyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre mahkemece belirlenir.
• Türk Borçlar Kanunu’nda uzun süreli kiralar yönünden ise farklı bir düzenlemeye yer verilmiştir. Anılan Kanun’un 344/3. maddesi uyarınca, taraflar arasında bir anlaşma bulunsun ya da bulunmasın, eğer kira süresi, 5 yıldan uzun süreli ise veya 5 yıldan sonra kira sözleşmesi yenilenmişse, her 5 yılın sonunda, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli, mahkeme tarafından ÜFE’deki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde belirlenecektir.

Bu bağlamda bir hususun vurgulanması zorunlu olup, o da aradan her 5 yıl geçmesiyle kira bedelinin mahkeme kararıyla tespit edilmesinden sonraki yıllarda artırımın mümkün olup olmadığı, mümkünse bu artırımın neye göre yapılacağıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde, her 5 yıldan sonraki kira yılında kira bedelinin, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebileceği belirtilmiştir. Hal böyleyken, 5 yıl sonunda kira bedeli mahkeme kararı ile belirlenmiş olsa bile, devam eden kira dönemlerinde taraflar, her yıl yapılacak artırım oranını, sözü edilen ÜFE oranını geçmeyecek şekilde serbestçe belirleyebilecektir.

Kira Tespit Davası Açma Süresi Nedir?

Kira tespit davasının her zaman açılabilmesi genel kuraldır.

Ancak, dava açılarak tespit edilecek kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya bildirimde bulunulması gerekmektedir. Bu süreye uyulmaksızın açılan davada verilecek karar, bir sonraki kira dönemine ilişkin olacaktır.

Görüldüğü gibi doğrudan doğruya dava açılması halinde usul yönünden sadece davanın süresinde açılıp açılmadığına bakılır. Doğrudan dava açılmayıp yasal bildirim sonucu dava açılması durumunda ise, bildirim yasal süresi içerisinde yapılıp yapılmadığı incelenir. Eğer bildirim yasal süresi içerisindeyse, davanın 30 günlük süre içerisinde açılıp açılmadığına bakılmaz. Ayrıca ilgili Kanun maddesinde, bildirimde bulunulması halinde onu izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar tespit davasının açılabileceği de açıkça ifade edilmiştir.

Son olarak belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağı konusunda bir hüküm bulunması halinde, kira döneminden önceki 30 gün öncelikli süre şartı ortadan kalktığı için, bir bildirime gerek olmaksızın davanın yeni dönem sonuna kadar açılması mümkündür.

Uygulamada bazı hallede kiraya veren, kira tespit hakkını yanlış kullanabilmektedir. Sözleşmedeki artırım miktarının düşük olacağı düşüncesiyle kiraya veren kira tespit davası açmışsa, bununla bağlı kalmak zorundadır. Örneğin sözleşmedeki yıllık % 11 artırım oranını az bulan kiraya verenin açtığı davanın sonunda mahkeme tarafından bu oranın % 9 olarak tespit edilip durum kesinleşmişse, davacının bu kez sözleşmede öngörülen orana dayanarak tespit istemesi haklı sayılmamaktadır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.02.2005 tarihli, 2005/3-23 E. ve 2005/48 K. sayılı kararı)

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme 

Kira tespit davası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi nezdinde açılmalıdır.

Genel yetki kuralı kapsamında davanın, davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılması mümkünse de kira bedelinin tespiti sırasında yapılacak inceleme ve keşif sebebi ile davanın, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülmesi genel kabul görmektedir.

Noktalamadan önce hatırlatalım ki, 6353 sayılı Kanun’un Geçici Madde 2 düzenlemesi ile “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hususu hüküm altına alınmıştır. Buna göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler, ertelenmiş olup 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulama alanı bulacaktır.