Tüm dünyayı tehdit eden ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilen korona virüs kapsamında ülkeler virüsün bulaşıcılığını azaltmak için tedbirler almaktadır. Korona virüsün ülkemizde de görülmeye başlamasından itibaren idarece sıkı tedbirler alınmaya başlanılmış ve alınan tedbirler sonucunda ekonomik ve hukuki birçok sorun ortaya çıkmıştır. Bu kapsamda kanun koyucu, kiracı ve kiraya veren arasındaki kira sözleşmeleri ile ilgili bir düzenleme getirmiştir.
7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile işyeri kiraları ile ilgili özel bir düzenleme yapılmış (Geçici 2. madde) ve 26.03.2020 tarihinde Resim Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. maddesi “01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.’’ hükmünü içermektedir.
Kanun koyucu anılan düzenlemede özellikle ‘işyeri’ terimini kullanarak, bu düzenlemeyi işyerleri ile sınırlandırmıştır. Kural olarak konut kiraları korona virüs kapsamında getirilen düzenlemeden etkilenmemektedir. Düzenleme, yalnızca 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyen işyeri kira bedellerini kapsamaktadır.
7226 sayılı Kanun kapsamında getirilen düzenlemeyle, bu tarihler arasındaki kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 315. madde hükmüne dayanarak kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklı hakkını kullanarak kira sözleşmesini feshedemez ve Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. madde hükmüne göre bir kira dönemindeki iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açamaz. Bu tarihler içindeki ihtarlar haklı ihtar sayılmayarak kiraya veren bu ihtarlara dayanarak tahliye davası açma hakkını kullanamaz.
Ancak dikkat edilmesi gereken husus, bu hükümle birlikte kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmamasıdır. Getirilen düzenleme sadece 01.03.2020 ve 30.06.2020 tarihleri arasındaki kira bedelinin ödenmediğinden bahisle, sözleşmeyi feshetme ve tahliye davası açma hakkını kiraya verenin elinden almaktadır. Böyle olmakla beraber söz konusu düzenleme kiracının temerrüde düşmesini engellememektedir. Kiracı belirlenen bu dönemler arasındaki kira bedelini ödemezse temerrüde düşmüş olur ve bu halde kiraya veren hem kira bedelini hem de temerrüt faizini isteyebilir.
30.06.2020 tarihinden sonra, kiraya veren ödenmeyen kira bedelleri için ihtar çekerek kiracıya süre verebilir ve ödenmeyen bütün kira bedellerini talep edebilir. Verilen 30 günlük süre içerisinde kira bedeli ödenmezse kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir ve 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında doğmuş ve süresinde ödenmeyen kira borçları için daha sonra icra takibi yapabilir.
Ayrıca koronavirüs nedeniyle faaliyeti kısıtlanan ya da kapatılan işyerlerinin durumu mücbir sebep kavramına mı veyahut geçici ifa güçlüğüne mi girdiği hususu ise şu anda öğretide tartışmalıdır; ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenilmeyen, borçludan kaynaklanmayan, söz konusu durumdan sonra ifanın gerçekleştirilmesinin talep edilmesi dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde güçlenmesi söz konusuysa ve borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçlenmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmişse bu kavram ‘’aşırı ifa güçlüğü’’ olarak tanımlanmaktadır.
Aşırı ifa güçlüğü halinde kiracı hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Böylelikle kiracı, kira bedelinde indirim yapılmasını isteme ve sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını talep edebilecektir. Ancak her somut olay farklı unsurlar taşıdığından, her kira sözleşmesi de kendi içinde ayrı ayrı tartışılarak değerlendirilmelidir.
Taraflar kira miktarı konusunda aralarında anlaşamazlarsa uyarlama davası gündeme gelebilecektir. Uyarlama, sözleşme bedelinin indirilmesi, bedelin vadesinin uzatılması veya sözleşmede yer alan faizlerin indirimi şeklinde gündeme gelebilir. Uyarlamanın uygun düşmeyeceği hallerde ise fesih hakkı kullanılabilecektir.
Sonuç olarak, yaşadığımız bu salgın hastalık dönemi kiracının kira ödeme borcunu ortadan kaldırmamakta, ancak yukarıda anılan dönemle sınırlı olmak üzere kiraya verenin borcunu ödemeyen kiracının sözleşmesini feshetme ve kiracıya karşı tahliye davası açma hakkını elinden almaktadır. Bu dönemin son bulmasıyla birlikte (30.06.2020) kiraya veren, borcunu ödemeyen kiracıdan hem ödenmeyen kiraları hem de ilgili temerrüt faizini talep edebilecektir.
Ayrıca kiracıların salgın sebebi ile mahkemeden uyarlama talebinde bulunması veya kiracının kira borcunu ödememesi sebebi ile kiraya verenin yasal yollara başvurması halinde süreç çok uzun zaman alacağı, salgına bağlı sıkıntılara zamanında çare olmayacağı, ayrıca taraflar arasındaki ticari ilişkiyi zedeleyeceği unutulmamalıdır. Kaldı ki mahkemelerin vereceği kararların tarafların taleplerini ve ihtiyaçlarını karşılayıp karşılamayacağı da oldukça belirsizdir. Bu yönüyle salgın sürecinde karşı karşıya kalınan sıkıntıların dostane yollarla yönetilmesi ve çözüme kavuşturulması, tarafların gelecekteki ilişkilerinin korunması ve sürekliliği için önemli olmakla beraber salgının önlenmesine ilişkin sosyal sorumlulukların yerine getirmesine de katkı sağlayacaktır.
Küçük & Küçük 